Bostadsbyggandet måste stabiliseras för att kunna utvecklas

7

Inkomstutvecklingen speglar över tid hur den totala ekonomin utvecklas i en region och löneutvecklingen inom den hårt konkurrensutsatta exportindustrin (som ofta har goda förutsättningar att automatisera sina processer) har av tradition haft en normgivande roll på svensk arbetsmarknad. Detta gör att kostnaderna att bygga (tex en ny bostad) stiger snabbare än hushållens inkomster.

Utvecklingen av byggkostnad, inkomst och inflation sedan 1993.

De senaste dryga 10 åren har konsekvenserna av den utvecklingen ”maskerats” med en serie jobbskatteavdrag och extremt låga räntor vilket gjort att många ändå kunnat efterfråga de bostäder som byggs. Nu kan räntorna bara röra sig uppåt och det är osäkert vilka utrymmen som finns för vidare skattesänkningar, speciellt på medellång sikt, när antalet barn i skolåldern stiger kraftigt samtidigt som en ökande och åldrande befolkning kräver mer vård.

Industrialisering till nackdel för byggbranschen

Man kan lite tillspetsat säga att de fördelar globaliseringen skapat för annan industri gett byggbranschen en komparativ nackdel som över tid gör att allt färre hushåll kan efterfråga en nyproducerad bostad, allt annat lika. Branschen kommer att tvingas automatisera, digitalisera och industrialisera byggprocessen om man skall kunna nå en bredare marknad, eller ens behålla den man har i dag. Detta innebär stora fasta investeringar, speciellt om man vill industrialisera, och det är här problemen tornar upp sig.

Sedan byggbranschen kraschade fullständigt i början av 90-talet har marknadskrafterna fått styra bostadsproduktionen. Detta har med facit i hand lett till en lång period med underproduktion, följd av den överproduktion vi har i dag. Marknaden är sen att reagera då riskaversionen är hög.

Det årliga behovet i Sverige, baserat på en rent demografisk beräkning, (utan hänsyn taget till efterfrågechocker som den senaste flyktingkrisen) ligger på ca 45 000 bostäder per år. Dagens höga produktionsvolym kan dock motiveras av ett uppdämt behov men byggandet kommer obönhörligen att gå tillbaka, förr eller senare.

Stora svängningar i produktion skapar problem

Att styra, eller hantera, produktionsvolymerna är en ofta förbisedd nyckelfråga. En nedgång i bilbranschen på 10 % på ett år skulle betraktas som ett ”gigantiskt ras”. I byggbranschen får samma utveckling möjligtvis benämningen ”en svagt negativ reaktion”. Den stora skillnaden kan förklaras av bilbranschens jämförelsevis höga produktomsättning och globaliserade karaktär.

En sak är dock säker, vi skulle inte kunna köpa bilar till dagens priser om biltillverkarna tvingades variera sina produktionsvolymer som svenska bostadsbyggare. Behoven att få ned fasta kostnader och bli bättre rustad att hantera risk har dessutom fått många etablerade bostadsutvecklare att närma sig rollen som ”projekt managers”. Det är svårt att attrahera spetskompetens och satsa på långsiktiga utvecklingsprojekt i en bransch som är känd för stora svängningar och osäkra arbetsförhållanden.

Ett sätt att stabilisera bostadsproduktionen är att göra branschen mer global men ingen som läser detta kommer inom sin livstid se en byggbransch med den standardisering och transparens vi ser inom övrig industri i dag. Många lokala krav, baserad på klimat, tradition, jordbävningsrisk mm, är även fullt rimliga.

Offentliga aktörer kan stabilisera marknaden

Vi kan inte heller kräva att privata byggherrar skall beställa projekt bara för att hålla branschen sysselsatt. Offentliga byggherrar är de enda som har förutsättning att ta en stabiliserande roll. De är tillsammans tillräckligt stora för att deras agerande skall ge effekt.

När kommunala bostadsbolag har svårt att få in offerter bör de inte elda på brasan ännu mer utan vänta med dessa projekt tills marknaden vänder. Det skulle visserligen innebära att det tar några extra år innan tillgången närmar sig behoven igen men det är nödvändigt om man på sikt vill nå en bättre balans i bostadsproduktionen och få ned byggkostnaderna.

En långsiktig blocköverskridande överenskommelse skulle i tillägg kunna skapa de förutsättningar som behövs för att fler aktörer skall våga positionera sig strategiskt och göra de långsiktiga investeringar som krävs för att på allvar utveckla bostadsbyggandet. Tyvärr ser det snarare ut som om vi rullar vidare i gamla hjulspår och eldar på branschen med en efterföljande kraftig nedgång. När bostadsbyggandet ökar igen nästa gång, sannolikt efter en lång period med låg aktivitet, så kommer ännu färre ha råd med en nybyggd bostad.