Byggkostnaderna enligt faktorprisindex ökar inte särskilt fort trots att byggaktiviteten är den högsta sedan början av 90-talet. Uppgången följer istället kostnadsutvecklingen i den övriga ekonomin, d.v.s. fortsatt prispress trots att byggandet går på högvarv. Utvecklingen blir däremot en helt annan om prisökningstakten mäts med byggnadsprisindex, där tillväxttakten nu ligger kring 8 %. Vad är det då som skiljer de två olika sätten att mäta och varför är skillnaden så stor?
Till att börja med är det svårt att mäta prisutvecklingen. Två lägenheter i flerbostadshus är sällan lika med avseende på kvalitet då konstruktionerna är olika, materialvalen kan varieras i oändlighet och markförutsättningarna skiljer sig från projekt till projekt. Det är dock den här prismässiga variationen som SCB försöker fånga upp med byggnadsprisindex, d.v.s. pristillväxten rensat för kvalitetsmässiga variationer. Parten som SCB mäter mot är byggherren, antingen en bostadsrättsförening eller ett fastighetsbolag. Byggnadsprisindex är alltså ett outputprisindex, det den slutliga köparen får betala.
Faktorprisindex däremot är ett inputprisindex som beskriver prisutvecklingen för de enskilda insatsfaktorerna i byggprocessen. Inte helt oväntat följer faktorpriserna prisutvecklingen i den övriga ekonomin betydligt närmre. Lönetillväxten hålls totalt sett ned av ett ökat tillskott av utländska underentreprenörer, en svag tillväxt i energipriserna håller transportkostnaderna nere och en återhållsam global investeringsutveckling har pressat råvarupriserna under flera år. Globaliseringen påverkar således tydligt inputpriserna.
Utifrån det här kan ett antal slutsatser dras:
- Även om det är svårt att mäta kostnadsförändringar i slutprodukten (bostaden) så ligger prisökningstakten betydligt högre för slutprodukten än för insatsfaktorerna. Det beror främst på att slutprodukten inte är konkurrensutsatt prismässigt på en global marknad: den ligger där den ligger som en unik produkt i ett unikt läge.
- Priset som byggherren betalar är tätare kopplat till stigande bostads- och markpriser än till faktiska produktionskostnader
- Snabbare ökningar i outputpriserna än i inputpriserna lockar till sig nya aktörer. På entreprenadsidan, och primärt underentreprenader, har det inneburit en ökad konkurrens och därmed lägre kostnadsökningar även om huvudentreprenörerna troligen också ökat sina marginaler. På bostadsutvecklarsidan har det lockat till sig mängder med nya investerare och lycksökare som hittills kunnat tjäna stora summor på att entreprenaderna inte ökat lika mycket i pris som det slutliga försäljningspriset för bostäderna.
Att bostadsutvecklarna är de som tar större delen av mellanskillnaden mellan input och outputpriset är givetvis fullt rimligt eftersom det är de som tar den huvudsakliga risken, något som blir smärtsamt när bostadspriserna nu viker. Skulle bostadspriserna backa ytterligare är det dessutom troligt att outputpriset viker nedåt betydligt snabbare än vad inputpriset gör vilket skulle innebära fallande marginaler för bostadsutvecklarna.
