SWITCH SECTION
Hur stort är problemet med spekulationsköp och ökat bostadsutbud?
Hur stort är problemet med spekulationsköp och ökat bostadsutbud?
Med ett färdigställande där allt fler lägenheter köpts på spekulation kan dock priserna påverkas mer under det närmsta året än vad vi tidigare bedömt.
Med ett färdigställande där allt fler lägenheter köpts på spekulation kan dock priserna påverkas mer under det närmsta året än vad vi tidigare bedömt.
I vårt förra blogginlägg skrev vi att bostadspriserna bör plana ut framöver. En period med stillastående priser skulle oavsett få stora konsekvenser på såväl nybyggnation av bostäder som renovering. Men ett ökat utbud, som det flitigt rapporterats om under hösten, av främst bostadsrätter kan få stora konsekvenser på priserna.
Det ökade utbudet beror främst på ett ökat färdigställande av nyproduktion och kan huvudsakligen delas in i tre grupper:
- De som köpt en nyproducerad bostad säljer oftast en annan bostad som nu erbjuds marknaden.
- Fler bostäder som byggbolagen ännu inte sålt men som är under produktion eller har färdigställts
- Fler bostäder köpta på spekulation, i syfte att sälja vidare innan inflyttning erbjuds nu marknaden
Majoriteten av bostäderna som nu färdigställs har en köpare som avser att flytta in. Ett fortsatt ökat färdigställande under kommande år gör att allt fler omsätter sina befintliga bostäder på andrahandsmarknaden samtidigt som allt hårdare kreditregleringar gör det svårare och svårare att ta sig in på bostadsmarknaden. Ett ökat utbud och en förhållandevis oförändrad efterfråga talar i sig för en svagare prisutveckling.
Samtidigt ökar antalet osålda bostäder under produktion. Utan att peka ut någon är det bara att titta i godtycklig bostadsutvecklares kvartalsrapport. Avgränsat till ett fåtal bolag är det egentligen inte särskilt problematiskt men då det under senare tid dykt upp mängder av bostadsutvecklare ökar antalet obokade och osålda bostäder i produktion totalt sett vilket kommer att öka utbudet ytterligare.
Hur ligger det då till med spekulationsköpen? I februari frågade vi bostadsutvecklarna hur stor andel de bedömde var spekulationsköp. Svaret vi fick var omkring 20 % . En ögonblicksbild på Booli visar att det i dagsläget ligger knappt 700 bostadsrätter i flerbostadshus ute till försäljning på successionsmarknaden med byggår 2017 (av totalt 10 600). Det har samtidigt sålts omkring 775 lägenheter med byggår 2017 hittills i år. En majoritet av dessa är troligen spekulationsköp. Detta är dock bostäder som påbörjades under 2015 och tidigt 2016 då spekulationsfenomenet enligt vår bedömning var ökande. Vi bedömer att det i år färdigställs 20 000 bostadsrätter (baserat på vad som tidigare påbörjats och färdigställandet hittills i år). Det skulle i så fall indikera en spekulationsgrad på 7,5 % ((700 + 775) / 20 000 = 7,5 %) Det tillkommer ytterligare lägenheter senare i år men allt av det som sålts är förmodligen inte spekulation. Vi antar att det tar ut varandra. I det som påbörjades 2016 och 2017 antar vi dock en ökande spekulationsgrad men att den inte är 20 % utan snarare 15 % för att vara lite försiktigare.
Spekulationsköpen i Sverige handlar dessutom i princip uteslutande om en snabb affär. Bankerna behandlar inte den här typen av lån som en finansiell investering och har förmodligen gett lånelöften i tron att personen har avseende att flytta in i lägenheten och då ska sälja sin befintliga bostad. Lånelöftet är dessutom inte bindande till ett visst objekt vilket gjort att vissa individer kunnat shoppa loss på flera objekt samtidigt. Dessutom är det få föreningar som skulle acceptera ett större antal ägare som enbart hyr ut. Syftet med spekulationen är därför huvudsakligen att omsätta lägenheten innan inflyttning och inte att äga och hyra ut.
Hur ser då färdigställandet ut baserat på det som påbörjats?
Påbörjade bostadsrätter i flerbostadshus framskjutet 1 år (t+1) och färdigställda bostadsrätter (t)
I Sverige som helhet indikerar en matchning av påbörjandet och färdigställandet att byggtiden ligger kring ett till två år medan den i Stockholm är något längre, snarare 2 år. Det som nu färdigställs påbörjades därmed 2015 och tidigt 2016. Påbörjandet av bostadsrätter har dock ökat kontinuerligt ända fram till sommaren. Därmed bör färdigställandet fortsätta att öka under det närmsta ett och ett halvt året.
I Sverige som helhet ökar antalet färdigställda bostadsrätter från 20 000 till 24 500 under 2018 baserat på det som hittills påbörjats. Om vi antar en spekulationsgrad på 15 % innebär det knappt 3 700 bostäder som köparen inte avser att flytta in i. I Stockholm ger motsvarande beräkningar att färdigställandet ökar från 7 600 till 9 900 under 2018 och att antalet lägenheter köpta i spekulationssyfte ligger i storleksordningen 1 500 (där är dock problemet förmodligen större).
Låt oss nu sammanfatta förutsättningarna för 2018 och räkna försiktigt. 24 500 bostäder färdigställs och 85 % av dessa är bokade (85 % är högt räknat). Av dessa knappa 21 000 bokade/sålda bostäder är 3 700 spekulationsköp enligt tidigare resonemang (15 %). Det finns således ungefär 7 000 bostadsrätter som färdigställs under 2018 som ännu inte har någon köpare som avser att bo i lägenheten om de resonemang vi gjort stämmer. Det ska jämföras med ungefär 1 500 i år. I tillägg till det ska de 17 500 hushåll som faktiskt avser flytta in i sin nyproducerade bostadsrätt också sälja sin befintliga bostad. I perspektiv ska sägas att det under de senaste 10 åren omsatts 90 000 – 100 000 bostadsrätter per år med ett färdigställande kring 10 000 bostadsrätter
Trenden med ett ökat bostadsutbud ser därmed bara ut att ha börjat. Färdigställandet kommer dessutom att fortsätta att öka en bit in i 2019 vilket ökar trycket ytterligare. Så även om de fundamentala faktorerna inte talar för en prisnedgång så talar ett kraftigt ökat utbud, och speciellt en stor ökning i spekulationsköpen för att priserna ska ned. Problemet ter sig därmed klart större än vad såväl vi som andra bedömare tidigare menat.
