Varför byggs det inte fler småhus?
Varför byggs det inte fler småhus?
I samband med finanskrisen minskade påbörjandet av bostäder i Norden för att nå en bottennotering 2009. Sedan dess har byggandet av lägenheter i flerbostadshus fyrdubblats från 30 000 till 120 000 under 2017. Småhusbyggandet å andra sidan har endast ökat med 30 procent. Hur kommer det sig?
I samband med finanskrisen minskade påbörjandet av bostäder i Norden för att nå en bottennotering 2009. Sedan dess har byggandet av lägenheter i flerbostadshus fyrdubblats från 30 000 till 120 000 under 2017. Småhusbyggandet å andra sidan har endast ökat med 30 procent. Hur kommer det sig?
Även om byggandet av flerbostadshus ökat mest i Sverige har trenden varit likartad över hela Norden, småhusbyggandet har gått från att varit dominerande i bostadsbyggandet till att endast utgöra 30 % av volymen och i Sverige är andelen ännu lägre.
Även i övriga Europa ser utvecklingen likartad ut. Exempelvis skriver vår kollega inom Euroconstruct, IFO i Tyskland, om detta. Det finns flera anledningar till minskat småhusbyggande men de främsta är :
- Snabbt stigande tomtkostnader
- Politiska prioriteringar
- Ökad urbanisering
- Ett relativt sett minskat demografiskt befolkningsunderlag
Till att börja med så prioriteras inte småhusbyggande från politiskt håll. Byggnadsmassan talar sitt tydliga språk – 45 % av alla småhus byggdes under perioden 1960 -1990 att jämföra med 13 % under perioden efter 1990. Småhusbyggandet hade, liksom flerbostadshusbyggandet, omfattande stöd under perioden 1960-1990 från statligt håll. Samtidigt upplät kommunerna mark med tomträtt för småhusbyggnation, något som mig veterligen knappt existerar idag.
Tomtkostnaderna i attraktiva områden har skjutit i höjden i takt med att bostadspriserna stigit. Kommunerna säljer sin mark till marknadspris vilket står i bjärt kontrast till de tidigare tomträttsavtalen. Det är dessutom mer lönsamt ur ett bostadsutvecklarperspektiv, och betydligt mer kostnadseffektivt vad gäller infrastruktur, att bygga flerbostadshus. När bostadsbristen är stor och de ekonomiska resurserna begränsade detaljplaneläggs därför flerbostadshus i högre grad på attraktiva tomter. Hade Stockholms närförorter planerats idag hade det på sin höjd klämts in några stadsradhus här och där utan gräsmattor.
Den fortsatta urbaniseringen talar mot småhusbyggandet även på längre sikt då det detaljplaneras relativt sett färre småhus i städernas utkanter. I tillägg blir de hus som faktiskt produceras hiskeligt dyra vilket gör att det endast är en liten klick som kan efterfråga dem. På landsbygden däremot, där markkostnaden är låg, är priset på andrahandsmarknaden ofta så lågt att det inte blir lönsamt att bygga. Småhuset blir en förlustaffär ur ett ekonomiskt perspektiv för byggherren.
Detta gör att ju mer bostadspriserna stiger i städerna desto dyrare blir det att köpa tomter och därmed svårare att bygga nytt. Effekten förstärks av att de nya kreditregleringarna i form av bolånetak och amorteringskrav ytterligare begränsar möjligheten att låna. Till det ska även en lagfart och pantsättningsavgift betalas, vilka tas ut som en andel av bostadens värde och således också ökar proportionellt. Sammantaget blir småhus allt för dyrt i förhållande till bostadsrätter där flera av dessa kostnader bakas in i föreningens lån och därmed inte ”syns”.
Dessa faktorer har begränsat möjligheten och minskat attraktiviteten att bygga nya småhus med äganderätt under de senaste åren. På längre sikt tillkommer ytterligare en faktor som IFO pekar på. Att villaköparna blir relativt sett färre. Då den politiska viljan i hög grad varit att äldre ska kunna bo kvar i sina småhus (handikappanpassningsstöd och avskaffad fastighetsskatt exempelvis) samtidigt som vinstbeskattningen blir hög vid flytt så bor många kvar istället för att flytta till lägenhet.
Förr eller senare kommer de dock att tvingas flytta vilket gör att småhusen ändå kommer ut på marknaden. Befolkningen i åldersgruppen 25-45 år väntas öka med omkring 10 % mot 2040 eller 250 000 personer. Befolkningen i åldersgruppen 65+ däremot väntas öka med 37 % eller drygt 700 000 personer. Även om man ska ta de exakta talen med en nypa salt är trenden ändå tydlig. Rent demografiskt talar det för en fortsatt låg andel småhusbyggande också på lång sikt, även om småhusbyggandet skulle prioriteras mer från politiskt håll.
